No mercado competitivo dos negócios a localização de uma empresa pode ser um fator determinante para atração do público a depender do tipo de atividade explorada. Tal como dito por Frank Underwood, protagonista do seriado House Of Cards, “O poder é muito semelhante à indústria imobiliária. Tudo se reduz a boa localização. Quanto mais próximo da fonte, mais alto o seu valor.”
O ponto comercial é conceituado como o direito de utilização de um prédio locado e que assume alto valor unicamente pela sua situação[1]. Não é incomum que ocorra a venda do ponto comercial, o qual inclusive chega a ter alto valor econômico. Percebe-se que o ponto comercial não é tão somente o local em que se localiza o negócio, mas sim o local qualificado pelo fato de lá situar-se a empresa. Tanto pelas facilidades que oferece como pela aptidão para atrair freguesia, o estabelecimento é fator essencial para a obtenção de bons resultados. “É intuitivo que, às vezes, a perda do ponto comercial acarreta a perda do próprio empreendimento’.
Sabe-se que grande parte destes imóveis onde se estabelece a empresa são de propriedade de terceiros, os quais são cedidos o uso por meio de um contrato de locação. Contudo, apesar do imóvel pertencer ao locador, o ponto comercial criado pelo locatário a ele pertence e a Lei do Inquilinato traz uma proteção ao locatário para manutenção do ponto, a chamada ação renovatória.
A Lei do Inquilinato aponta que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, comprove os seguintes requisitos:
A. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
B. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
C. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Veja-se é requisito essencial que o contrato a renovar seja escrito. Apesar de não se negar validade a locação firmada verbalmente a mesma não possibilita esse tipo de ação. Quanto ao prazo do contrato que se busca a renovação, este deve ter sido firmado pelo prazo mínimo de 5 anos, ou também pode-se valer o locatário da soma dos contratos anteriores firmados com prazos inferiores, desde que suas somas atinjam 5 anos. Atenção a utilização da soma do tempo dos contratos com prazo menores, a lei exige que não haja interrupção entre um contrato e outro, ou seja, a locação não pode ser desfeita nesse meio tempo, ainda que se tolere pequenos prazos de interrupção desde que na vigência do contrato anterior.
Preenchido esses requisitos, terá direito o locatário a renovação do contrato, por igual prazo, desde que entre com a ação renovatória no prazo de no máximo de um ano e no mínimo seis meses antes do prazo previsto para finalização do contrato a renovar.
Além dos requisitos acima apontados, a Lei do Inquilinato, em sua parte processual, aponta no art. 71 outros requisitos que devem ser observados e demostrados em juízo, a exemplo da prova do exato cumprimento do contrato em curso (II), prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário, dentre outros.
Assim, a ação renovatória é um dos meios a disposição do Locatário para proteção de seu ponto comercial, tanto que a renovação do contrato é garantida independentemente da vontade do Locador caso preenchido os requisitos legais. Claro que em um primeiro momento o Locatário deve conversar com o Locador com o auxílio de um profissional para renovar amigavelmente o contrato por igual período antes de propor a ação renovatória. Mas, atenção, fique atento ao prazo para não perder esse direito, uma vez que, caso findo o prazo da locação e não renovado o contrato, seja pelo acordado de vontades do locador e locatário, ou por meio da ação renovatória, o Locador poderá promover o despejo do locatário se assim for de seu interesse não cabendo ao locatário nessa hipótese qualquer tipo de indenização pela perda do ponto comercial.
O auxílio de um advogado da área é essencial para a reunião da documentação necessária e proteção aos interesses do locatário, devendo este último ficar atento para não perder o prazo para entrar com a ação renovatória.