Estamos vivendo um momento ímpar no cenário mundial diante da pandemia do Covid-19 (coronavírus) e todos, sem exceção, estão sendo afetados de algum modo, e o mercado de locações não ficou imune a isto. O momento exige cautela, bem como o incentivo a negociação para minimizar as consequências econômicas que a pandemia está causando na relação entre locador e inquilino.
Muito se questiona se é possível entrar com uma ação de despejo durante a pandemia. E a resposta é afirmativa. E por que surgiu esta dúvida então? É que a lei nº 14.010/20, vigente desde 12 de junho de 2020, que estabeleceu regramentos jurídicos emergenciais no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), com relação as locações de imóveis urbanos, trouxe uma proibição de despejo liminares. Para entender melhor o tema é importante ter em mente que em uma ação de despejo existe a possibilidade do locador conseguir que o juiz autorize a retomado do imóvel no começo do processo, expedindo-se uma ordem para desocupação do imóvel em 15 dias. No entanto, não é em qualquer caso que é possível esse despejo de imediato. O despejo liminar somente é autorizado quando a locação não está assegurada por nenhum tipo de garantia (fiador, caução, seguro fiança). Logo, caso o contrato tenha fiador o locador em regra, não conseguirá o despejo liminar.
Veja-se, conforme esclarecido, o que foi temporariamente obstado era a concessão do despejo liminar e não da ação de despejo em si. Em outros termos, não havia qualquer proibição do locador entrar com a ação de despejo, apenas iria o processo ter um tempo maior de andamento até que fosse autorizado o despejo ao final.
De qualquer modo, este impedimento somente vigorou até 30 de outubro de 2020, sendo que atualmente não há qualquer restrição ao despejo liminar.
O Projeto de Lei (PL) 827/2020
O debate sobre a impossibilidade de despejo na pandemia foi reascendido novamente nas últimas semanas em razão da aprovação pela Câmera de Debutados do Projeto de Lei (PL) 827/2020, que pretende proibir o despejo ou desocupação de imóveis até 31 de dezembro de 2021. O texto que depende da aprovação do Senado, ou seja, ainda não está vigente, busca suspender novamente o despejo em caráter liminar até referida data.
Porém, é bom registrar, desde já, que aludido impedimento não será para qualquer caso. Para obstar a liminar o inquilino deverá comprovar a ocorrência de alteração de sua situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar. Neste ponto, podemos citar por exemplo o desemprego ou redução de salário decorrente da pandemia que afete a renda do inquilino. Além disso, somente será aplicado aos contratos de locação cujo valor mensal do aluguel não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial; e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel comercial.
Com efeito, reitera-se que a discussão, a princípio, se restringe ao despejo liminar, o que de nenhum modo impede que o locador ingresse em juízo com ação de despejo como visto inicialmente.
Portanto, caso não obtida de forma consensual a resolução do problema o locador deve se valer da ação de despejo para retomar o imóvel.
E os aluguéis em atraso? O locador vai ficar no prejuízo?
Ficou esclarecido que o despejo não está proibido, mas que caso aprovado o projeto de Lei citado a retomada do imóvel pode se efetivar de maneira mais demorada. Por outro lado, é bom deixar claro que em relação a cobrança dos aluguéis em atraso não há qualquer restrição, não servindo o que vem sendo divulgado na mídia como autorização para que o inquilino deixe de honrar com o pagamento dos aluguéis, até mesmo porque o que se está discutindo é um prazo de suspensão das ordens judiciais para reaver o imóvel por conta da pandemia e não chancelando-se a inadimplência. Eventual crença em sentido contrário prejudica inclusive o inquilino ao ver acumulado vários meses de aluguéis.
Dessa forma, nada impede que o locador em certos casos faça a cobrança dos aluguéis ainda durante a ocupação do imóvel. Uma coisa é o despejo outra é a cobrança dos aluguéis! São objetivos diferentes.
Nessas situações, diante da grave repercussão financeira decorrente do coronavírus, a negociação entre as partes deve ser a mais ampla possível, avaliando-se concretamente possível comprometimento da renda do inquilino. Não se pode fechar os olhos a realidade, de modo que locador e inquilino devem ponderar os prejuízos de ambos os lados, além de todos os ricos da manutenção ou não do contrato. Por fim, deve o Locador tomar as providencias cabíveis para recuperar o seu crédito e evitar eventuais prejuízos indesejáveis.
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