A locação de imóveis é uma realidade de muitas pessoas. De um lado da relação encontra-se o locatário que pode usufruir do imóvel por um preço mais acessível comparado a aquisição de um imóvel, e de outro o Locador, que muitas vezes utiliza o dinheiro do aluguel como uma fonte de renda extra. Justamente por ser uma fonte de renda de vários Locadores, o não pagamento do aluguel pode comprometer consideravelmente a programação financeira do locador, de modo que a inadimplência do aluguel e seus encargos, além de ser algo indesejável para ambas as partes, requer a adoção de medidas rápidas para evitar o máximo de prejuízo possível, para ambos os lados.
Não se pode ignorar que muitas vezes o inquilino possa vir a enfrentar situações imprevistas que o impossibilita de honrar com o cumprimento do contrato, a exemplo do desemprego. No entanto, também não se pode obrigar o Locador a arcar com o prejuízo da falta do pagamento do aluguel, tanto que a acumulação dos aluguéis não pagos pode se tornar algo que fuja do controle tanto do Locador quanto do Locatário.
Assim, no caso de inquilino inadimplente o que pode fazer o Locador para retomar o imóvel?
Já lhe adianto que o meio mais rápido de conseguir o imóvel de volta é o acordo. Caso não haja possibilidade de manter a locação, deve-se expor ao locatório que a devolução do imóvel por convenção das partes é a ação mais benéfica a ser adotada, evitando que a dívida cresce e se torne cada vez mais difícil de ser honrada. Nesse sentido, já conseguimos recuperar em vários casos o imóvel por meio de notificação extrajudicial, documento este encaminhado ao locatório expondo a situação do débito e solicitando a devolução do imóvel.
No entanto, não havendo êxito na entrega amigável do imóvel, o Locador poderá se valer da chamada Ação de Despejo. Nos termos da lei do Inquilino para retomar o imóvel o Locador deverá propor a ação de despejo, que neste caso terá como fundamento a falta de pagamento. Nesta ação, além de buscar a retomada do imóvel, o Locador poderá também requerer o pagamento dos aluguéis e dos demais encargos da locação (IPUT, luz, água). Importante mencionar que, ao contrário do que muitas pessoas imaginam, não existe um prazo mínimo de dias vencidos para requerer o despejo, ou seja, vencido o aluguel poderá ser promovida a ação.
Caso a locação não esteja assegurada por nenhum tipo de garantia (fiador, caução, seguro fiança), poderá o juiz determinar a devolução do imóvel em 15 dias. Por sua vez, o inquilino e o fiador se tiver poderão evitar o cumprimento do desejo depositando em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, incluindo as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
Atenção: Um dos principais mitos difundidos pela sociedade no que se refere a locação de imóveis é a impossibilidade do locador mover uma ação para despejo quando no imóvel se encontra residindo crianças ou pessoas com deficiência. Porém, não há qualquer previsão na Lei do Inquilinato que impeça a concretização do despejo por conta dessa situação.
Nessas situações, a negociação entre as partes deve ser a mais ampla possível, avaliando-se todos os ricos da manutenção ou não do contrato, devendo o Locador tomar as providencias cabíveis o mais rapidamente possível para recuperar o seu crédito e evitar eventuais prejuízos indesejáveis. Portanto, o locador deve buscar auxílio de um advogado atuante na área de locações para retomar o imóvel de forma correta.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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