O que é regularização de imóvel?
Antes de expor as vantagens de regularizar seu imóvel é importante ter uma noção do que é um imóvel em situação irregular. Estima-se que cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional[1]. “Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões não têm escritura.” Uma das irregularidades mais conhecidas pela população é justamente a falta de escritura. E a falta de escritura pode decorrer de inúmeros motivos: (a) inventário não realizado; (b) terreno de posse; (c) imóvel sem matrícula; (d) loteamento irregular/clandestino; (e) imóvel de invasão e (f) imóvel de herança pertencente a vários herdeiros; etc. Todos estes problemas estão relacionados a propriedade do imóvel. Ou seja, muito embora a pessoa detenha a posse do imóvel, seu nome não figura no Cartório de Registro de Imóveis como sendo proprietária deste imóvel.
Em segundo lugar na lista de irregularidades, tem-se as pendências em relação a construção do imóvel. Muitas pessoas ainda desconhecem a necessidade de requerer autorização perante os Municípios para construírem suas casas, obtendo o alvará de construção, para ao final obter o habite-se e proceder com a averbação da obra na matrícula. Se você ainda não sabe da importância do habite-se e da averbação de construção, nós já falamos sobre isso aqui no site, relembre (https://www.schmitzadv.com/post/qual-a-import%C3%A2ncia-do-habite-se). Portanto, a averbação da obra nada mais é do que tornar pública a informação de que no seu terreno existe uma edificação que foi aprovada pela Prefeitura.
Atenção: não confunda a averbação da obra com os dados constantes no carnê de IPTU, já que perante a Prefeitura pode constar a informação da existência de sua residência, mas isto é meramente para cobrança de IPTU, não atestando que a obra está aprovada ou que está legalizada.
Assim, a irregularidade do imóvel estará atrelada aos dois pontos acima destacados, ou seja, em relação a propriedade (escritura, matrícula) ou em relação a construção (habite-se, averbação). Seja qual for a pendência, isto afetará a valorização do seu imóvel, trazendo empecilhos a venda deste no mercado, em eventual procedimento de divórcio e inventário, sem contar nos riscos advindos da falta de propriedade (invasão, venda à terceiros, multas, dívidas do antigo proprietário etc.).
Por que regularizar meu imóvel?
Além de evitar a aplicação de multas pela irregularidade da obra, a regularização da propriedade trará maior segurança ao possuidor, que passará a ser legítimo proprietário do imóvel, informação esta que se torna pública e oponível a qualquer pessoa. Portanto, listamos 5 vantagens ao promover a regularização de seu imóvel:
1) Segurança: Imóveis de posse geralmente são comercializados apenas com contratos particulares de compra e venda o que somente vincula as partes daquele contrato e não terceiros. A propriedade do bem, ao contrário, gera maior segurança de modo que dificulta a discussão por parte de terceiros quanto a propriedade deste, além de trazer o imóvel ao ingresso do Registro de Imóveis o que atraí também a segurança da legalidade dos atos públicos a partir de então;
2) Transferência: Com a regularização da propriedade o imóvel pode ser objeto de escritura pública de compra e venda, sendo aceito como garantia para obtenção de financiamentos, além de poder ser objeto de empreendimentos imobiliários (loteamentos, condomínios);
3) Valorização: Além da principal vantagem que é a segurança da propriedade, tem-se também a indiscutível valorização do imóvel no mercado, justamente pela facilidade de sua comercialização mediante financiamentos e pela regularidade do imóvel trazendo o bem ao mercado formal da compra e venda. Estima-se que um imóvel com matrícula possui valor de mercado 30% superior ao imóvel sem matrícula. Em longo prazo, essa valorização aumenta ainda mais, pois geralmente o imóvel passa a ser comercializado, bem como pode servir de garantia para obtenção de financiamento para reformas.
4) Economia: Você pode ver a regularização do imóvel como um custo necessário ou uma economia que irá valorizar sua residência como visto acima. Uma coisa é fato, uma hora alguém terá que regularizar o imóvel! Senão for você será seu filho, um neto ou um futuro comprador, isso se conseguir vender o imóvel, e se vender, irá perder dinheiro pela desvalorização. Destarte, quanto mais tempo se esperar para regularizar a propriedade maiores serão os custos, pois anualmente são atualizados os valores de taxas e impostos que podem incidir no procedimento, além de, em certos casos, aumentar ainda mais a complexidade da situação. Como assim? Imagine que você esperou para regularizar a transferência do imóvel que bastava a formalização da escritura de compra e venda, e nesse meio tempo o proprietário vendedor falece, agora, além de tudo, terá que ser analisada a necessidade ou não de fazer inventário.
5) Prejuízo: Se a regularidade do imóvel pode lhe trazer benefícios, por outro lado o vendedor de um imóvel irregular também pode sofrer vários prejuízos. Mesmo que não faça de má-fé, o comprador do imóvel pode vir a lhe acionar judicialmente pela venda de um imóvel irregular se tal situação não ficou muito clara na negociação. Há casos em que a irregularidade do imóvel é tão grave que até mesmo a lei veda sua comercialização, como no caso de terrenos em loteamentos clandestinos, e imóveis construídos na planta sem a prévia incorporação imobiliária.
Dessa forma, a regularização de imóveis, além de trazer segurança ao comprador, dá acesso ao mercado formal da compra e venda de imóveis valorizando-o em quase 30%, tornando o procedimento de venda muito mais acessível e menos burocrático. Ao que tudo indica o procedimento de regularização deve ser visto como um investimento a ser feito pelo proprietário que trará economia. Seja qual for a irregularidade do imóvel, um profissional especializado no ramo imobiliário poderá analisar as pendências que necessitam serem sanadas, a fim de auxiliar o proprietário para saná-las o quanto antes.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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[1] https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml