A Constituição Federal em seu art. 30, inciso VIII aponta que é de competência dos Municípios promover, no que couber, o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.
O parcelamento do solo urbano é importante mecanismos de política urbana[1] para promoção do adequado uso social do solo, o qual, nos termos da Lei 6.766/1979, poder ser realizado através do loteamento consistente na subdivisão da gleba em lotes mediante a abertura de novas vias, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, § 1º), ou por meio de desmembramento aproveita-se do sistema viário já existente (art. 2º. § 2º.).
A norma em discussão traz uma série de procedimentos a serem seguidos pelo loteador para aprovação do loteamento perante à Prefeitura Municipal, e posterior registro imobiliário junto ao Registro de Imóveis competente, a fim de lhe conferir legalidade e possibilitar a venda dos lotes à terceiros. Não tendo o loteador nem mesmo requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino. Caso tenha dado conhecimento a Prefeitura Municipal do interesse em realizar o loteamento solicitando sua aprovação, mas não tenha atendidos os requisitos para sua aprovação ou até mesmo não realizada o registro do loteamento perante o Registro de Imóveis e executado as obras conforme aprovação municipal, o mesmo pode ser definido com loteamento irregular.
A diferenciação quanto a situação legal do loteamento é assim conceituada por NOGUEIRA[2]:
O parcelamento é clandestino quando o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do pedido ou da própria ausência dessa solicitação. Ressaltamos que no primeiro caso houve o pedido, mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais, ensejando a não aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido, mas em ambos ocorreram a urbanização. [...]o parcelamento torna-se irregular na medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o registra.
Seja qual for o caso, se clandestino ou irregular, as vendas dos lotes são vedadas legalmente. A lei de parcelamento do solo urbano já alerta em seu art. 37, que “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.
No mesmo diploma legal, há previsão que aludida prática também constituí crime contra a administração pública, punido com penas que variam de 1 a 4 anos, em sua forma simples, e se praticado na forma qualificada podendo variar de 1 a 5 anos, in verbis:
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
[...]
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
[...]
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Fica claro, adiante, que aquele que de qualquer modo concorrer para a prática dos crimes acima definidos estão, de igual modo, sujeitos as penalidades previstas, conforme prevê o art. 51:
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Dispõe a norma que aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Assim, somente após o registro do loteamento é permitida a comercialização dos lotes à terceiros.
Não por outro motivo, que a recendente Lei 13.786/18, já em vigor, que regulamenta a desistência na compra do imóvel em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, dispõe que os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: “X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente”.
Caso eventual adquirente de lotes passe por essa situação a própria lei do parcelamento do solo traz uma das medidas que devem ser adotadas. Nos termos do art. 38 da Lei, verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
Veja-se a responsabilidade por regularizar o loteamento é do loteador, devendo o adquirente suspender os pagamentos a este caso constatada a irregularidade do empreendimento e notificá-lo para que regularize o loteamento, de modo que a partir de então o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial (§ 1º, art. 38).
É de suma importância a conscientização da adoção desse procedimento por parte dos adquirentes, em especial da suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas, vez que o montante depositado no Registro de Imóveis constituirá uma garantia a mais no caso de vir a ser o parcelamento regularizado pela Prefeitura ou pelos próprios adquirentes, possibilitando o levantamento futuro do valor para ressarcimento das despesas com a regularização, servindo, por outro lado, como um meio de compelir o loteador a regularização da situação.
Ainda, deve-se ater que nem mesmo pode o loteador alegar inadimplemento do contrato por parte do adquirente e buscar a rescisão deste, haja vista que é nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito (art. 39), bem como o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere (art. 40).
A par do cenário acima, denota-se que não é legal a venda de lotes sem o prévio registro do loteamento junto ao Registro de Imóveis competente por expressa vedação legal. É essencial que se tenha muita cautela na compra de lotes de loteamentos, a fim de se certificar da regularidade do loteamento, tanto pelos compradores interessados, bem como as pessoas que de qualquer modo realizam a venda desses imóveis, uma vez que estes últimos podem até mesmo serem responsabilizados criminalmente por contribuir com a venda de lotes em loteamento clandestino ou irregulares. Já os adquirentes, caso tenham se deparado com uma dessas situações abordadas, é essencial que busquem junto ao loteador a regularização da situação, e em últimos casos poderão ser valer do art. 38, da 6.766/1979 para minimizar os prejuízos advindos dessa situação.
[1] CARVALHO conceitua política urbana como o conjunto de estratégias e ações do Poder Público, isoladamente ou em cooperação com o setor privado, necessárias à constituição, preservação, melhoria e restauração da ordem urbanística em prol do bem-estar das comunidades, in CARVALHO FILHO, José dos Santos Comentários ao Estatuto da Cidade. -- 5. ed. rev., ampl. e atual. -- São Paulo: Atlas, 2013.
[2] NOGUEIRA, Wagner Rodolfo Faria. Parcelamento do solo. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, VI, n. 14, ago 2003. Disponível em: <http://www.ambito-jurídico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=3866&g.... Acesso em jan 2019.