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  • Foto do escritorDiego Schmitz

O que acontece se o imóvel não for arrematado em leilão?


Teve seu imóvel levado a leilão? Entenda com funciona os leilões e as consequências para o devedor em cada modalidade. Vários questionamentos são feitos quando o assunto é leilões de imóveis. Se ele não for comprado, o que acontece? A dívida termina? O problema está resolvido? Preparamos esse conteúdo informativo para lhe auxiliar.


A reposta, porém, depende da modalidade do leilão. O leilão extrajudicial, atrelado geralmente a financiamentos bancários, possuí consequências diferentes de um leilão judicial. Trataremos primeiramente do leilão judicial.


Leilão Judicial


O bem ofertado em leilão público decorrente de um processo judicial passará pelo 1º Leilão, e 2º Leilão, esse último caso não haja arrematação no primeiro. A praxe é que a maior oportunidade se encontra no 2º leilão, pois o imóvel pode ser comprado abaixo de sua avaliação. Alguns Juízes podem fixar uma porcentagem mínima para aquisição no 2º Leilão, de 70% ou 60% por exemplo, sendo que na falta de previsão o imóvel não poderia ser ofertado por menos de 50% do valor da avaliação.


Dessa forma, caso não haja qualquer interessado nos leilões designados poderá ser marcado um novo leilão em outra data, podendo ser alterada as condições. Assim, se fixado que os lances no leilão anterior seriam de 70% do valor da avaliação, essa porcentagem pode ser reduzida para 50% buscando maior interesse do público.


Conforme o caso concreto, pode ser questionada a avaliação ou mesmo buscada outras formas de alienação, como a venda direta pelo próprio credor, sempre considerando o valor da avaliação para não incorrer em venda por preço vil.


Portanto, no leilão judicial, caso não haja êxito nos primeiros leilões poderá ser designado outros, respeitando-se as formalidades legais.


Leilão Extrajudicial


Diferentemente, o leilão extrajudicial possuí regramento próprio e consequências distintas caso não ocorra a arrematação do imóvel nos leilões designados. A Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, dita os caminhos do leilão extrajudicial.

Não paga as parcelas em atraso após a notificação do devedor será comunicado tal fato na matrícula do imóvel, ocasião em que o Banco promoverá nos próximos 60 dias o 1º e 2º Leilão.


Aqui se tem mais uma particularidade. No 1º Leilão o imóvel é ofertado pelo valor da sua avaliação constante no contrato, e no 2º Leilão pelo valor da dívida. Não havendo a venda nesses leilões, será comunicado na matrícula do imóvel que os leilões foram negativos.


A partir desse momento, a dívida da pessoa será extinta. Isso mesmo, você não irá ficar devendo ao Banco. Por outro lado, o imóvel ficará a livre disposição do Banco que poderá aliená-lo em outros leilões por valores muito abaixo de seu valor de mercado. Por isso que existem muitos anúncios de leilões de imóvel com desconto de até 90% do valor da avaliação, pois é um passivo para o banco o qual busca convertê-lo em dinheiro o mais rápido possível.


Logo, no leilão extrajudicial o Banco nunca sairá perdendo, pois uma hora ou outra conseguirá alienar o imóvel, ainda que com descontos expressivos. Veja, ao contrário do leilão judicial, depois dos leilões negativos não há óbice a alienação do imóvel por valor abaixo de 50%, pois a dívida já foi considerada extinta.


Dessa forma, o fato do imóvel não ter sido arrematado nos leilões iniciais não encerra o problema do devedor, muito pelo contrário.


Indenização


Mas se a dívida da pessoa for inferior ao valor do imóvel e mesmo assim não houve comprador? Imagine que você já pagou mais da metade do financiamento ou mesmo financiou um valor bem abaixo do valor do imóvel, como ficaria essa situação após os leilões negativos?


Nesse caso, para evitar o enriquecimento ilícito do Banco havendo diferença fragrante entre o valor de avaliação do bem e o valor da dívida extinta, é cabível pleitear uma indenização por danos materiais buscando essa diferença.


Exemplo, imóvel possui uma avaliação de R$400.000,00 e a dívida gira em torno de R$90.000,00. Não seria justo, nem razoável, que o Banco incorporasse um imóvel nessas condições sem qualquer contraprestação ao devedor.


Observe, essa discussão pode ser travada quando ocorrer a extinção da dívida, conforme tratado anteriormente, justamente quando é certificado os leilões negativos.


Defesas Legais


Seja qual for a modalidade de leilão o interessado deve buscar auxílio de um advogado especializado em leilões. Não é novidade que inúmeras falhas são cometidas nos procedimentos de leilões, sendo que somente um profissional atento pode identificá-las e adotar as defesas cabíveis em momento oportuno para proteger seu patrimônio.


Foi esclarecido que tanto no leilão judicial como no extrajudicial o fato dos leilões terem sido negativos não elimina a possibilidade de novos leilões e o risco de perder seu patrimônio. Em alguns casos até mesmo é possível discutir uma indenização caso o valor da avalição e da dívida extinta sejam discrepantes.


Assim, se você recebeu alguma intimação de que seu imóvel irá a leilão ou se o imóvel foi penhorado em algum processo procure imediatamente um advogado de sua confiança que atue na área para que ele possa analisar a situação do processo e adotar as medidas cabíveis para lhe auxiliar da maneira mais segura e célere possível, evitando prejuízos irreversíveis. Nosso escritório possui amplo conhecimento na área de leilões de imóveis e soluções jurídicas envolvendo conflitos de imóveis. Seja qual for sua necessidade, consulte-nos. Através do relato de seu caso, preenchendo o formulário ou pelo WhatsApp retornaremos seu contato.

Quer saber mais sobre o assunto? Nos enviei uma mensagem.




 

SCHMITZ ADVOCACIA & ASSESSORIA


Sociedade Unipessoal de Advocacia, inscrita no CNPJ sob nº 51.120.743/0001-36

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Advogado gestor: Diego Schmitz

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