A divisa entre imóveis é tema que pode gerar grandes conflitos entre vizinhos por falta de informações adequadas e de um bom diálogo com um profissional da área. A lei assegura ao prejudicado pela invasão de suas terras medidas judiciais para defesa da área em litígio, inclusive obrigando o vizinho a proceder a medição da área, se for o caso. Entenda agora como agir diante da invasão de seu terreno.
Antes de tudo é importante checar qual o motivo que levou a invasão. Tratarei aqui de dois tipos de ações distintas quando o assunto é disputa envolvendo divisas de imóveis, mas que são importantes meios legais para solucionar impasses envolvendo o tema:
Ação demarcatória
A primeira medida judicial a disposição do proprietário é a ação demarcatória. O proprietário de um imóvel tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural. Esta ação se dá geralmente pela construção de muros ou cercas, o que, além de trazer maior privacidade e segurança ao dono do prédio, também facilita a demarcação dos limites entre os terrenos. Muitos conflitos envolvendo a divisa de imóveis se dão justamente pela falta de informações precisas quanto aos limites de cada propriedade. Esses conflitos surgem geralmente quando um dos vizinhos ao proceder uma medição do terreno constata “falta de área” em seu imóvel, e imediatamente começar a brigar pela metragem do terreno vizinho. Todo imóvel deve ou deveria ter limites bem definidos que são respeitados pelos vizinhos. Os chamados “marcos” definem os limites dos terrenos. Abaixo segue um dos exemplos mais comuns:
Esse tipo de marcação de concreto geralmente é encontrado em imóveis cujo proprietário promoveu sua medição por meio de profissional habilitado que fez a implantação dos marcos. Outros imóveis possuem limites definidos por cercas, estacas, muros ou qualquer outra marcação que deixe visivelmente definido os limites do imóvel. Quanto maior a área do imóvel e menor a precisão de sua divisa mais fácil se torna a discussão entre vizinhos, principalmente no meio rural.
Logo, havendo confusão entre os limites dos imóveis, é crucial entender que a situação não é tão simplória como parece. A análise da situação de seu terreno demanda uma investigação técnica por meio de topógrafos, engenheiros e um advogado com especialidade na área imobiliária, que farão em conjunto uma investigação da situação registral e fática do imóvel. Somente uma detida análise da matrícula, dos mapas de situação do terreno, aliado a outros registros e confrontações da propriedade, poderão dar um norte dos motivos da falta de metragem do terreno para confirmar tratar-se ou não de invasão de divisas e qual dos confrontantes é o responsável, ou se é caso de algum erro de medição.
Nesse tipo de conflito, o tempo de posse da área em discussão são fatores de suma importância para defesa da área em litígio. Veja-se, estamos falando em confusão de divisas justamente pela falta de delimitação física destas. Dessa forma, não se mostra adequado ao vizinho, por exemplo, querer questionar um muro edificado há mais de 10 anos sem qualquer oposição.
Conforme visto acima os limites entre os imóveis pode ser algo confuso, sendo que os marcos podem estar apagados ou destruídos. Se for este o caso, onde não sem tem uma definição dos limites dos imóveis, a área pode ser discutida. Se os limites entre os terrenos forem confusos ou os marcos existentes se encontrarem apagados, o proprietário de um imóvel pode obrigar o vizinho a fixar com ele os limites entre os prédios, ou seja, que o imóvel seja demarcado, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Dessa forma, um dos vizinhos pode se valer da ação demarcatória para definir os limites dos imóveis, e se for o caso, recuperar a área invadida, evitando novas discussões sobre o assunto.
Ação possessória (reintegração de posse, manutenção e interdito proibitório)
Seguindo a discussão envolvendo a disputa de área, imagine que não há qualquer dúvida quanto aos limites dos imóveis. Neste caso, você cercou sua propriedade, sendo que nunca houve qualquer oposição quanto aos limites dos muros. De uma hora para outra seu vizinho ou terceiros começa a questionar suas terras, insinuando que você estaria invadindo o terreno daquele e derruba uma cerca sua ou constrói algo em seu terreno. Ou mesmo algum estranho começa a usar suas terras sem autorização. Se você detém a posse de uma área determinada e alguém a invade a lei lhe faculta as seguintes alternativas:
a) O prejudicado poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo. Exemplo, você teve uma área invadida pela colocação de alguma cerca ou outro objeto que seja possível a remoção, faça de imediato a retirada do obstáculo, e se necessário adote as medidas judiciais cabíveis para evitar uma nova invasão;
b) Reintegração de posse, aqui a pessoa perdeu a posse da área em discussão, podendo se valer dessa medida judicial para retomar a área, provando a posse desta. Importante, não fique inerte diante da perda da posse, procure um profissional o quanto antes, pois o tempo é crucial nestes casos;
c) Manutenção de posse, nessa situação a pessoa não perdeu completamente a área, mas existe algum empecilho ao seu pleno exercício.
d) Interdito proibitório, a pessoa mantém a posse, mas está na iminência se sofrer algum tipo de privação desta, ou seja, visa repelir uma ameaça a posse.
Esses são os meios legais para defesa da posse em caso de invasão por vizinho ou qualquer outra pessoa, cabendo ao dono do imóvel provar sua posse, a perda desta ou a ameaça sofrida.
Atenção, conforme citado inicialmente a ação demarcatória e possessória possuem similaridade, mas tratam de questões distintas. O presente texto pretendeu abordar as duas ações que possuem conexão com invasão de área. Não estou dizendo, porém, que a ação possessória só servirá para defesa da posse onde os limites dos imóveis estão bem definidos, mas sim, que a depender da análise do caso concreto, pode não ser esta o meio judicial apropriado para discussão da área. Esta análise cabe ao advogado de sua confiança que analisará a situação fática e provas pertinentes para orientação jurídica devida.
Assim, se você teve seu imóvel invadido ou possuí algum problema envolvendo a divisa deste, as ações acima expostas são uma alternativa para dirimir conflitos envolvendo a divisa de imóveis, e se for o caso retomar a área em discussão, evitando novos danos ao seu patrimônio. Procure um advogado especializado na área imobiliária para uma completa análise da situação e adoção das medidas cabíveis, o qual, com auxílio de um profissional que atua na mediação de imóveis, poderá lhe auxiliar na defesa de sua propriedade.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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