O que é incorporação imobiliária?
A aquisição de um imóvel em construção envolve extremo cuidado diante da complexidade de documentos a serem analisados para uma compra e venda segura. Por conta disso, a lei 4.591/1964, que regulamenta a incorporação imobiliária e obrigações do incorporador, dispõe que para a venda ou publicidade de imóveis em construção é necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.
A incorporação imobiliária, em termos leigos, nada mais é do que a reunião de uma série de documentos relativos à pessoa do incorporador, proprietário do terreno, e licenças expedidas pelos órgãos públicos a respeito da construção, a fim de checar a idoneidade deste e trazer maior segurança ao futuro comprador das unidades do empreendimento. Dentro deste prisma, os documentos a serem apresentados visam organizar o negócio, tendo também como papel definir e identificar a futura propriedade que será construída na forma de condomínio edilício. Nem todo o imóvel em fase de construção necessita ser incorporado, a exemplo de imóveis construídos para moradia do próprio proprietário do terreno. Por outro lado, pensando na construção de vários apartamentos, caso o responsável pelo empreendimento queira vendê-los antes de finalizada a construção deverá necessariamente efetivar a incorporação imobiliária, sob pena de multa e infração penal.
Nesse cenário que entra a figura do incorporador. O incorporador que pode ser pessoa física ou jurídica, é o propulsor do negócio. É ele a “chave mestra”, e que harmoniza os interesses para produção do resultado. As situações em que atua o incorporador são variadas, “ora é dono do terreno, ora não o é. Estipula os contratos de promessa de venda. Ele próprio constrói o edifício, ou contrata sua construção. Financia, ou obtém o financiamento da obra. Promove atos em nome dos promitentes-compradores. Dirige e administra o empreendimento. Responsabiliza-se por seu êxito. Não é, portanto, um simples intermediário, nem um simples administrador.”[1].
Há, portanto, na figura do incorporador uma infinidade de atos e contratos passíveis de utilização para consecução do seu negócio.
Por que você precisa de um especialista jurídico para sua incorporação imobiliária?
Diante do papel do incorporador é possível observar quão complexa é a atividade de incorporação imobiliária dada sua estrutura e dinâmica. Engana-se quem acha que incorporação imobiliária é somente reunir a documentação prevista no artigo 32 da lei 4.591/1964. Nas lições de CHALHUB [2], “Na incorporação não se pode falar em produção em escala, pois cada edifício encerra uma produção peculiar, quase artesanal.”
Ao lado do incorporador o papel do advogado é auxiliá-lo na estruturação jurídica do negócio, prevenindo riscos e fazendo um comparativo minucioso dos documentos do empreendimento com as normas legais aplicáveis. Identificado um potencial terreno para construção do empreendimento, inicia-se o estudo de viabilidade jurídica para sua aquisição. Um verdadeiro checklist deve ser preenchido neste momento, evitando fraudes ou aquisições com algum tipo de entrave jurídico que não seja compatível com as expectativas do incorporador. Após a formulação do contrato competente para aquisição do terreno, o papel do advogado se voltará aos aspectos registrais do imóvel. Pendências como retificação de área, demolições, registro de inventários e partilhas, e tanto outros embaraços que necessitam ser superados para continuidade do negócio, devem ser solucionados de imediato.
Tudo deve ser alinhado e pensado de forma estratégica entre os personagens da incorporação. Nada pode ser pensado em desconformidade com a equipe comercial, financeira e jurídica. Alguma publicidade, por exemplo, de algo que não faz parte do projeto do empreendimento, pode atrair responsabilidade para o incorporador pela promessa feita aos compradores das unidades. Soluções tributárias também fazem parte do auxílio jurídico, fazendo um planejamento dos tributos incidentes em cada operação.
O rol de documentos do 32 da lei 4.591/1964 são de cunho jurídico, técnico e financeiro, e devem ser reunidos, pensados e formalizados com extrema cautela. Dentre estes tem-se a certidão de matrícula do imóvel, a vintenária e a de ônus reais, os quadros de áreas das futuras unidades imobiliárias autônomas, o memorial descritivo, o quadro contendo as áreas de construção, o memorial de incorporação contendo a descrição das diversas unidades, as áreas comuns e privativas, certidões negativas em âmbito federal, estadual e municipal, declarações de idoneidade financeira passadas por instituições financeiras, etc. Todos esses documentos compõem um dossiê que recebe a denominação de Memorial de Incorporação e é levado ao Registro de Imóveis, para que o Oficial do Registro promova o registro da incorporação (Lei de Registros Públicos, art. 167, I, 17). Feito o registro, estará o incorporador autorizado a alienar as futuras unidades do empreendimento.
Percorrido todo o caminho acima, iniciam-se as vendas das unidades. A formalização do contrato padrão também é de fundamental importância, trazendo informações claras do empreendimento, as responsabilidades do incorporador, prazos, forma de pagamento e atualização, e eventuais consequências do descumprimento do contrato pelas partes, seja o incorporador ou comprador. Finalizada a obra conforme pactuado, ao final, vem a “vela do bolo”, qual seja, a obtenção do habite-se e instituição de condomínio. Há uma corrida final para que toda a documentação do empreendimento seja finalizada o mais rápido possível, afinal muitos adquirentes dependem de financiamentos bancários para quitação do contrato firmado com o incorporador, o que, em certos casos, somente será possível após finalização da obra e abertura das matrículas de cada unidade. Esse momento talvez seja o que mais se destacada a atuação de um profissional especializado na área, evidenciado, de igual modo, a alta carga de responsabilidade deste encargo. Eventuais atrasos causados pela omissão de análise de alguma pendência documental ou desatendimento de exigências dos Registros Públicos por aquele poderão ocasionar atrasos na finalização do empreendimento e atrair responsabilidade financeira ao incorporador perante os adquirentes. Veja a responsabilidade financeira que está atrelada ao serviço desse profissional.
Dito isso, será que vale ao incorporador querer economizar neste momento crucial conferindo tal responsabilidade a qualquer pessoa? Certamente que não. A atividade de incorporação é de alta complexidade e exige dos profissionais da área acurado conhecimento técnico da legislação de incorporação, consumerista, normas técnicas, lei de registros públicos, código de normas do Tribunal do Estado, código de obras, e por aí vai..., o que faz destacar a figura do profissional jurídico que milita neste ramo.
Por conta disso, o pensamento estratégico na forma de dar suporte e soluções jurídicas ao incorporador, analisando as nuances de cada empreendimento, desde a aquisição do terreno até a entrega da obra faz com que a incorporação imobiliária se efetive muito mais rapidamente, de forma organizada, segura, harmônica, e, sobretudo, alinhada aos demais profissionais que estarão conectados ao lançamento e venda do empreendimento, tornando o papel do incorporador menos sobrecarregado com questões de atrasos e responsabilidade indesejadas, refletindo isso economia de tempo e dinheiro.
Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
[1] GOMES, Orlando. Direitos reais, cit., p. 306 [2] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária – 5. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 24.
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