• Diego Schmitz

Como funciona o procedimento de usucapião?

Atualizado: 7 de jun.


O procedimento da usucapião é um dos meios legais para se obter a propriedade de imóveis para aquelas pessoas que apenas detém sua posse, ou seja, não possuem a matrícula registrada em seu nome ou sequer tem conhecimento da existência desta. Essa situação afeta a valorização da propriedade quando comparada a imóveis regulares, dificultando a comercialização do imóvel, assim como impede a obtenção de financiamentos ou empreendimento sobre a área. Entenda agora como regularizar seu imóvel por meio da usucapião.


Não é incomum que muitos dos imóveis negociados se encontrem em situação irregular perante os órgãos públicos, sendo vendidos apenas por contrato de compra e venda. Além disso, há casos em que a área vendida não possui uma matrícula própria, o que impede a formalização de escritura de compra e venda. Existem vários caminhos para regularizar uma propriedade, sendo necessário analisar cada caso específico, evitando-se perda de tempo e dinheiro. Uma das formas legais de regularizar essa situação existente de fato é o procedimento da usucapião. Atualmente o procedimento pode ser feito judicialmente ou extrajudicialmente (no cartório), neste último caso, de forma mais rápida.



Qual o prazo para se obter a usucapião? Na usucapião o possuidor deve comprovar determinando tempo previsto em lei. Aliado a certos requisitos poderá obter judicialmente a declaração de que, de fato, aquele imóvel é seu. A lei prevê que aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade. Logo, o prazo mais extenso é de 15 anos. Isso significa que você deve demonstrar que tem a posse do imóvel por esse prazo.

O prazo de 15 anos diminui para 10 anos caso a pessoa houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Nesse caso, se a pessoa reside no imóvel objeto da usucapião poderá requerer essa redução do prazo.


Importante: Interessante citar que, a fim de cumprir os prazos citados, o possuidor pode utilizar o prazo dos possuidores anteriores. Exemplo, imagine que a pessoa que lhe vendeu o imóvel já detinha a posse deste por 7 anos contínuos e sem interrupções, esse tempo poderá ser somado ao do novo possuidor que precisará tão somente cumprir mais 3 anos para completar o tempo exigido (na hipótese de 10 anos).


Outro caso é quando o possuidor possui apenas aquele imóvel e se tratar de área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares ou de área urbana de até 250 metros quadrados, bastando nessa situação a posse por 5 anos ininterruptos para adquirir a propriedade.


Quais documentos necessários?


Para o procedimento de usucapião, deverão ser apresentados os seguintes documentos:


1. Documentos pessoais (Rg e CPF, se for casado também do conjugue);

2. Comprovantes de posse do imóvel (contrato de compra e venda; declaração de ligação dos serviços da Celesc ou Água; fotos do imóvel, documentos pessoais em nome do(s) possuidor (s) que atestem a moradia no local (boletos, faturas, etc); IPTU;

3. Planta planimétrica do imóvel devidamente assinada pelo profissional (Engenheiro);

4. Memorial descritivo do imóvel devidamente assinada pelo profissional (Engenheiro);

5. A.R.T devidamente assinada pelo profissional;

6. Nome, CPF e endereço completo de todos os confrontantes (vizinhos do imóvel);

7. Avaliação do imóvel (carne IPTU)

8. 3 testemunhas (nome completo, estado civil, profissão, número do RG e CPF e endereço completo)


Outros documentos poderão ser solicitados pelo advogado que acompanhará o procedimento conforme necessidade de cada caso. Conforme listado acima, nesse procedimento também é necessário a contratação de um engenheiro/topografo o qual será responsável pelo levantamento da área onde será feita a usucapião, elaborando um mapa e descrição do local.


Quanto tempo demora o procedimento?

Não se tem como prever um prazo máximo para finalização do procedimento, uma vez que cada caso possui suas peculiaridades e complexidade. Além disso, em um procedimento judicial o volume de processos de sua cidade também pode influenciar no tempo de tramitação deste. Porém, estando de posse de todos os documentos necessários o tempo médio pode chegar a 1 ano. Para acelerar o procedimento pode-se optar pelo cartório, isso vai depender do preenchimento de certos requisitos. De igual modo, quanto maior for as provas e assinaturas dos interessados, como vizinhos ou antigos proprietários, mais célere se tornará o andamento do caso. O principal problema de ter um imóvel nessa situação é a possibilidade de vir a sofrer alguma ameaça a sua posse por terceiros, bem como a desvalorização por conta dessa situação. Portando, se você comprou um imóvel nessa situação é importante procurar um advogado especialista na área imobiliária para que possa analisar qual o caminho a ser seguido para regularizar o imóvel em seu nome. Tanto no procedimento judicial como no cartório é necessária a presença de um advogado.

Seja qual for a situação, entre em contato. Nosso escritório atua na busca de soluções eficazes para regularização de imóveis, cuidando de todo o procedimento do início ao fim com rapidez e transparência. Através do relato de seu caso, preenchendo o formulário do site ou pelo WhatsApp retornaremos seu contato, será um prazer atendê-lo.


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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.



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