Questão que vem preocupando o ramo da construção civil e o mercado imobiliário são os eventuais reflexos contratuais decorrentes do consequente atraso das obras por conta do coronavírus, precisamente possíveis multas e indenização que venham a ser exigidas pelos compradores. Entenda um pouco como funciona a responsabilidade do construtor nesse caso.
Cabe multa pelo atraso na entrega da obra em razão da pandemia do COVID-19 (CORONAVÍRUS)?
Estamos vivendo um momento ímpar no cenário mundial diante da pandemia do Covid-19 (coronavírus) e todos, sem exceção, serão afetados de algum modo, e o mercado da construção civil não está imune a isto. O momento exige cautela, bem como a tomada de decisões bruscas por parte de diversos setores para minimizar as consequências econômicas que a pandemia irá causar no plano econômico e jurídico.
Várias medidas preventivas estão sendo tomadas a nível Nacional e Estadual para frear a disseminação do vírus, implantando diversas restrições de convívio social e paralisação de inúmeras atividades consideradas não essenciais. O Governo do Estado de Santa Catarina, por meio do recente Decreto N. 525, de 23 de março de 2020, prorrogou por mais 7 dias o regime de quarenta, em todo o território catarinense, suspendendo diversas atividades e serviços privados considerados não essenciais, dentre estes às atividades da construção civil.
Como se vê, os governos vem adotando restrições severas que impactarão em grande escala a saúde financeira de diversas empresas que tiveram suas atividades paralisadas compulsoriamente.
Apesar de não ser possível mensurar ainda como a pandemia do coronavírus será tratada pelos Tribunais, é possível apontar que se trata de uma hipótese de caso fortuito ou força maior. O Código Civil define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Aplicando a hipótese acima ao ramo da construção civil, tendo em vista que a pandemia poderá causar empecilhos ao fornecimento de matéria prima, além do fato de ter sido determinada pelo governo do Estado a paralisação das atividades de construção civil, o que inegavelmente causará o atraso na entrega das obras em andamento, é possível concluir que estamos diante de um caso fortuito ou força maior que afastará a obrigação do construtor de responder por eventuais prejuízos que possam ser alegados pelos compradores das unidades em construção, como pedidos de multas e indenizações pelo atraso na entrega da unidade. Ou seja, não incorre em multa o construtor pelo atraso na entrega da obra decorrente de caso fortuito ou força maior.
"Não incorre em multa o construtor pelo na atraso na entrega da obra decorrente de caso fortuito ou força maior”
Além disso, não se pode esquecer que muitos contratos já preveem cláusula de tolerância de 180 dias, o que, a depender dos rumos da evolução da pandemia e o retorno das obras, já podem ser suficientes para contornar eventuais atrasos, livrando o construtor de pagar multas. Vale lembrar que o prazo de tolerância é aceito pelos Tribunais e independe de comprovação das razões do atraso. Outrossim, a depender do caso, acredita-se que essa tolerância também poderá ser prorrogada pelos Tribunais por conta do coronavírus e das medidas que vem sendo adotadas pelos governos de paralisação total das atividades do setor.
Assim, aplicando-se os conceitos de caso fortuito e força maior a nova pandemia do coronavírus é possível apontar que se trata sim de causa que poderá ser alegada pelo construtor como matéria de defesa em eventual pedido de indenização em razão de atraso na entrega da obra afetada pela pandemia. O assunto certamente gerará grandes reflexos jurídicos, sendo alvo de discussões judiciais. Ressalta-se, ademais, que não visa o presente esclarecimento esgotar a discussão do assunto, nem preocupar os compradores pelos eventuais atrasos – até porque, apesar de afastar eventuais multas, não desonera o construtor da obrigação de entregar as unidades –, apenas ser uma pequena orientação para as inúmeras aflições que vem afetando a construção civil e o mercado imobiliário como um todo, tanto que certamente a paralisação das obras trarão outras consequências muito mais gravosas a atividade do que os reflexos jurídicos analisados no presente texto.