O leilão é uma forma de transformar bens em dinheiro para quitação de uma dívida ligada ou não ao imóvel. Ao final do procedimento, havendo arrematação do bem (compra), o valor é depositado em juízo e servirá para pagamento dos débitos. O proprietário que recebeu alguma intimação informando que seu imóvel foi penhorado deverá procurar de imediato um advogado para que seja feita uma análise minuciosa do processo e adoção das defesas cabíveis.
É importante, antes de tudo, o proprietário se ater a seguinte indagação: a venda do imóvel em leilão é para pagamento de um financiamento empregado na compra do próprio imóvel ou decorre de um processo para pagamento de uma dívida comum? Essa distinção é de suma importância prática e definirá quais medidas podem ser adotadas.
Hipótese 1: leilão decorrente de financiamento bancário
Nessa primeira hipótese se tem um imóvel que foi comprado com recursos de financiamento bancário, onde o próprio imóvel ficou alienado ao banco como garantia para pagamento da dívida. Por algum motivo o proprietário não conseguiu honrar com o pagamento das parcelas do financiamento e o imóvel foi levado a leilão pelo banco credor. Nessa situação o proprietário deve ter atenção redobrada com qualquer intimação que receber envolvendo o imóvel. O leilão nesses casos ocorre de forma rápida e extrajudicialmente, ou seja, sem demandar um processo judicial.
O proprietário caso não pague as parcelas do financiamento deverá ser notificado pelo Banco para que no prazo de 15 dias efetue a quitação da prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e demais encargos contratuais, além das despesas de cobrança e de intimação. Veja, nesse primeiro momento, o devedor receberá uma intimação para pagar as parcelas em aberto, notificação esta que será encaminhada pelo Registro de Imóveis do local do imóvel ao endereço fornecido no contrato de financiamento. Não ignore essa intimação, procure imediatamente o banco e um advogado para lhe auxiliar nesse procedimento.
E se eu não pagar o débito? Não quitado o débito no prazo de 15 dias a contar da intimação, o próprio Registro de Imóveis irá certificar essa situação, promovendo uma averbação, na matrícula do imóvel, ocasião em que o bem retornará ao Banco. A partir desse momento o imóvel passa a “pertencer” ao Banco, o qual promoverá o leilão deste. Aqui o comprador não conseguirá mais quitar somente as parcelas vencidas caso queira retomar o imóvel, devendo fazer a quitação da integralidade do débito e outras despesas que o Banco teve nesse procedimento extrajudicial. Essa quitação, porém, deve ocorrer até a data da realização do segundo leilão, após isso, arrematado o imóvel por terceiros não será mais possível reaver o imóvel.
Atenção, as datas dos leilões devem ser comunicadas ao proprietário!
Portanto, fica claro que o procedimento de leilão deve seguir certas exigências, não devendo o proprietário ignorar qualquer intimação recebida pelo Banco, já que dependendo do caso se não adotar qualquer medida nos prazos citado poderá perder de vez o imóvel.
Hipótese 2: leilão para pagamento de dívida comum
Outra situação é quando o imóvel é levado a leilão para pagamento de uma dívida comum de seu proprietário, que não honrou, por exemplo, o pagamento de um cheque, condenação judicial, dívida trabalhista, débito de condomínio, ou qualquer outro tipo de dívida que não envolva o financiamento tratado no item inicial. Ou seja, todo imóvel levado a leilão é decorrente de uma obrigação não satisfeita por seu proprietário ou até mesmo o cônjuge deste, a depender do caso.
Aqui, quando o imóvel é indicado para leilão, o proprietário já terá conhecimento prévio de que existe alguma ação judicial contra si lhe cobrando alguma dívida, tanto que a primeira intimação que este irá receber é justamente para pagar o débito. Não havendo pagamento, do mesmo modo, seu imóvel pode ser levado a leilão para quitação daquela dívida. Nessa hipótese a depender da origem da dívida podem ser adotadas algumas defesas no processo para evitar o leilão, por exemplo se o imóvel se destina a moradia da família. De igual modo, não ignore as intimações recebidas comunicando a penhora do imóvel (ato o qual comunica que o bem será utilizado para pagamento da dívida), bem como das datas dos leilões. Mesmo que o proprietário não se oponha ao leilão, é de suma importância que seja feita uma análise do processo para saber se o imóvel foi avaliado da forma correta, bem como para requerer a devolução de valores obtidos com a venda do bem, se for o caso.
Reitera-se, o tempo é um fator primordial quando se trata de leilão de imóveis. Muitas pessoas perdem a chance de fazer bons acordos ou evitar o leilão do imóvel, pois ignoram as intimações recebidas ou deixam tudo para a última hora, quando o imóvel já está prestes a ser adquirido por terceiros no leilão.
Assim, se você recebeu alguma intimação para pagamento das parcelas do financiamento em atraso ou se o imóvel foi penhorado em algum processo procure imediatamente um advogado de sua confiança que atue na área imobiliária para que ele possa analisar a situação do processo e eventuais medidas a serem adotadas para lhe auxiliar da maneira mais segura e célere possível, evitando prejuízos irreversíveis.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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