Seu imóvel está apresentando problemas estruturais? Entenda como acionar devidamente a construtora dentro dos prazos legais e não perder seu direito.
O primeiro ponto que você deve ficar atento é que esse tipo de situação é regulamentada por prazos. Ou seja, reclamar a falta de algum item em seu imóvel previsto no contrato não é a mesma coisa que acionar a construtora para reparar uma rachadura surgida após a entrega do imóvel.
A problemática constatada no dia-a-dia é que muitas pessoas confundem os prazos de garantia da obra, com os prazos para pleitear alguma indenização ou buscar uma medida judicial para desfazer o contrato, pedir o conserto ou até mesmo o abatimento do preço. Fique atento, isso também é utilizado como subterfúgio para tentar isentar a responsabilidade da construtora.
Primeiro, é importante fazer a seguinte indagação: a relação a ser analisada se sujeita ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou é regida pelo Código Civil? Exemplo, um dos negócios mais comuns no meio imobiliário é a aquisição de imóveis vendidos na planta por incorporadoras. Esse negócio, em sua grande maioria, incide as regras do código de defesa do consumidor. Por outro lado, imagine a venda de um imóvel pronto, sendo que do lado do vendedor está uma pessoa que não se dedica a construção e venda de imóveis, e do lado do comprador, do mesmo modo. Esta última negociação aparentemente é tratada pelo código civil. A distinção acima citada é importante porque há prazos específicos para cada caso. Assim, a proteção do proprietário contra uma construtora é maior e possui algumas vantagens em questão de provas em comparação a uma negociação de uma casa pronta vendida por alguém que não tem a venda de imóveis como sua profissão.
Como a maioria dos casos narrados pelos clientes está relacionado com construtoras esse tipo de negócio possui a proteção do Código de Defesa do Consumidor, portanto iremos focar apenas nesse tipo de situação.
Qual o prazo de garantia de uma obra?
Conforme narrado incialmente um imóvel que apresenta algum problema visível, já no ato da entrega, exige que o comprador acione a construtora de forma imediata, em um prazo de até 90 dias (art. 26, II e § 1º, do CDC), se tratando de algo de menor gravidade, como a falta de algum objeto, sinalização, manchas, riscos, entrega em desconformidade com o memorial descritivo e imagem ilustrativas apresentadas no momento da negociação. Esse prazo seria para reclamar o reparo, abatimento do preço ou até mesmo a rescisão do contrato, a depender do caso. Indenizações podem ser buscadas em um prazo mais extenso de até 10 anos.
Porém, nem todos problemas de um imóvel são visíveis por um leigo ou surgem nos primeiros meses da entrega. Com o tempo de utilização problemas podem aparecer como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização malfeita trazendo sérios prejuízos a habitabilidade do imóvel. Justamente por este motivo que a lei fixa um prazo de garantia de 5 anos, pelo qual a construtora responde pela segurança e solidez da obra. Várias situações que comprometam a utilização do imóvel vêm sendo enquadradas nesse prazo. Esse prazo é uma previsão mínima de durabilidade dos componentes de uma obra, razão pela qual se presume que a construtora tem responsabilidade pelos problemas surgidos dentro deste. Esgotado esse prazo, ainda é possível, dependendo do caso, responsabilizar a construtora, no entanto deverá ser demonstrada sua culpa.
Atenção: 5 anos é o prazo de garantia. Não é igual ao prazo para entrar com a ação, que pode ser proposta em até 10 anos quando se trata de reparos e indenizações.
Vale lembrar que existe construtoras que também fixam garantias contratuais como forma de dar credibilidade aos seus produtos. Essa garantia é uma proteção a mais ao proprietário.
Manutenção periódica
Vale lembrar que um imóvel também necessita de manutenção para que a vida útil de seus componentes seja preservada. A falta de manutenção pode ocasionar problemas no imóvel, podendo isentar a responsabilidade da construtora se ficar comprovada que o problema, na verdade, foi ocasionado pela falta de manutenção. Geralmente em condomínios e obras de maior porte a construtora entrega um manual do proprietário onde especifica a qualidade dos materiais utilizados, os fornecedores e manutenções básicas a serem adotadas nos prazos lá determinados para não perder a garantia. Se você reside em condomínio é de suma importância ficar atento a isso e não negligenciar as manutenções recomendadas, daí porque o papel do síndico também é essencial. Exemplo, a lavação de uma fechada e sua repintura não é algo apenas estético, mas também serve para preservar o edifício.
Ademais, manutenção não deve ser confundida com reparo. Se o problema, de responsabilidade da construtora, for evidenciado cabe a ela fazer o reparo, não se tratando de manutenção.
O que fazer quando o problema for identificado?
A primeira coisa que deve ser feita é registrar os problemas existentes por meio fotográfico e atas. Muitas construtoras possuem contatos específicos para reclamações em seus sites ou indicam no manual entregue ao condomínio como acionar a garantia. Faça com que sua reclamação chegue à construtora, e guarde os protocolos ou mensagens enviadas. Como estamos discutindo garantia é de crucial importância ter documentado as datas dos surgimentos dos problemas.
Aqui a notificação extrajudicial (já escrevi sobre leia aqui) ganha um espaço importante para solucionar o problema. Processos desse tipo tendem a ser onerosos para todas as partes, de modo que tudo poderia ser resolvido com o auxílio de profissionais capacitados. Não se tem dúvidas que a melhor solução será a formalização de acordo pelas partes. O construtor deverá dar atenção ao problema relatado pelo consumidor, assim como o consumidor deve entender que o construtor necessita analisar o problema e fornece-lhe um prazo razoável para resolver a situação. Tudo deve ser acompanhado por um profissional de engenharia para que emita um laudo técnico ou um relatório de vistoria que poderá nortear a postura a ser seguida pelas partes e identificar o que realmente necessita de reparo e de quem é a responsabilidade.
E, por acordo, quero dizer ter um documento escrito elaborado por um advogado de sua confiança onde é firmado o compromisso e prazo para conserto, somente assim o proprietário terá segurança de que o problema será resolvido.
Por outro lado, se o problema não for resolvido em prazo razoável ou a construtora ignorar a situação o proprietário poderá reclamar em juízo os reparos. Nesse tipo de processo é designada uma perícia para apontar e confirmar os problemas do imóvel. É um processo que deve ser acompanhado de perto por um advogado imobiliário para formular os questionamentos corretos ao perito e afastar as defesas da construtora. Será fixado um prazo para finalização dos reparos, sob pena de multa.
Geralmente os problemas tendem a se agravar com o tempo, por isso o proprietário não deve aguardar a solução do problema por longos meses, principalmente para não perder os prazos já listados. Afinal, 5 anos não é o prazo para se aguardar a solução do problema, mas sim para lhe trazer maior segurança.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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