O proprietário de um imóvel tem a faculdade de dar-lhe a destinação que lhe convir. É com base nessa premissa que muitas pessoas emprestam seus imóveis, cedendo temporariamente a posse do bem a terceiros de forma gratuita. Contudo, a falta de orientação e formalização dos documentos contratuais competentes podem gerar a quem empresta o bem dores de cabeça, dificultando o processo de devolução. Pensando nisso, resolvemos alertar a você que pretende emprestar seu imóvel de como fazer isso de forma segura.
O que é comodato?
O comodato é um contrato em que uma pessoa, titular da posse, chamado de comodante, entrega uma coisa à outra, de forma gratuita, obrigando-se esta a devolver o bem após um prazo fixado. Quem recebe o bem é chamado de comodatário. Se essa entrega fosse mediante a cobrança de valores estaríamos diante de uma locação, mas como o objetivo não é cobrar pelo uso do imóvel estamos falando de um empréstimo gratuito, o chamado comodato. Não só o proprietário pode emprestar o imóvel, mas também quem detém a posse, como por exemplo o usufrutuário.
Esse negócio geralmente é feito entre pessoas próximas, em uma relação de confiança, como por parentes e amigos. Por exemplo, imagine um imóvel que pertença a vários irmãos, fruto de herança. O bem, sendo indivisível, pode ser usado por todos. Contudo, os irmãos por livre vontade resolvem que irão deixar um parente morando no imóvel ou terceiros, mas não querem cobrar por isso, resolvendo então firmar um contrato de comodato. Outro caso seria uma pessoa que irá fazer uma viagem por considerável período e resolve ceder gratuitamente seu imóvel durante esse tempo para que uma pessoa cuide de sua residência, bem como de seus animais de estimação.
Qual a vantagem?
Você pode se questionar o motivo pelo qual alguém iria emprestar um imóvel a outra pessoa de forma gratuita. Como dito, geralmente esse empréstimo é feito por uma questão benevolente, de modo que aquele que empresta não quer cobrar pelo uso do imóvel, e não tem interesse também em alugá-lo ou mesmo vendê-lo. Por outro lado, o fato de o empréstimo ser gratuito não impede que sejam estipuladas certas condições para uso do bem, bem como pequenos encargos. Assim, ao invés de deixar o imóvel desocupado à mercê do tempo e correndo o risco de ser invadido, o proprietário empresta o imóvel a outra pessoa que ficará responsável pela manutenção deste enquanto durar o empréstimo. Ao comodatário poderá, por exemplo, ser atribuído o encargo de arcar com o pagamento de IPTU, energia e água.
Como recuperar o imóvel emprestado?
Nesse tipo de contrato se pode fixar previamente um prazo ou condição para que o imóvel seja devolvido. Findo o prazo quem recebeu o bem deve devolvê-lo, sob pena de não o fazendo arcar com o pagamento de aluguéis-pena estipulados pelo comodante e sujeito a retomada do imóvel por meio de ação de reintegração de posse. Não havendo prazo ajustado, o comodante deverá notificar o comodatário para devolver o imóvel. Nesse sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, “Dado em comodato o imóvel, mediante contrato verbal, onde, evidentemente, não há prazo assinalado, bastante à desocupação a notificação ao comodatário da pretensão do comodante, não se lhe exigindo prova de necessidade imprevista e urgente do bem." ( REsp 605.137/PR , Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2004, DJ 23/08/2004, p. 251).
Logo, seja pelo término do prazo ou descumprimento de algum encargo, a ação para retomada do bem é a ação de reintegração de posse.
A importância do contrato escrito!
Se ajustado de forma verbal o comodato terá validade. Porém, a falta de um contrato escrito dispondo sobre as condições e encargos do comodato pode trazer inúmeras consequências e prejuízos ao dono do bem. Um dos principais problemas que podem surgir pela falta de contrato é a discussão quanto a forma de ocupação do imóvel pela pessoa que o recebeu. Não havendo clareza como o imóvel foi cedido, o ocupante de má-fé pode querer discutir eventual usucapião, locação ou compra do imóvel, tudo para postergar a restituição do imóvel. Veja-se, não se está dizendo que a falta de contrato irá gerar a usucapião do imóvel, mas sim que diante da resistência na devolução do bem o contrato escrito trará muito mais segurança ao negócio jurídico. De igual modo, a falta de contrato escrito, pode atrasar e dificultar a retomado do imóvel pela precariedade de provas do contrato verbal.
Por conta disso, se você pretende emprestar seu imóvel de forma gratuita, faça-o da forma segura, buscando a orientação de um advogado especializado na área imobiliária para analisar a situação e elaborar o devido contrato de comodato. Dessa forma, você poderá emprestar seu imóvel evitando maiores preocupações, ajustando os encargos que assumirá quem irá receber o bem, bem como as consequências e multas em caso de não devolução no momento oportuno.
Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.
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