Você faz a aquisição de um lote, passa o prazo de entrega prometido, e pela evolução das obras de infraestrutura é possível antever que a entrega demorará longos meses, isso se for entregue... Saiba agora quais os direitos que o comprador possui nesses casos.
Quando da assinatura do contrato o comprador já sai com a expectativa do recebimento do lote adquirido na data ajustada no contrato. É comum que além do prazo previsto para entrega do lote, se ajuste no contrato um prazo de tolerância para resguardar o loteador de determinados imprevisto, o qual é frequentemente acertado em 180 dias. Esse prazo é lícito. No entanto, não é incomum que o prazo de carência fixado no contrato também seja descumprido por parte do loteador, atrasando demasiadamente a entrega do lote.
Para alguns compradores a situação é mais grave. Muitas pessoas ao comprar um terreno pretendem construir sua residência no local. Antes disso, desembolsam mensalmente o pagamento de aluguel e fazem toda uma programação financeira para na data prevista de entrega do terreno possam começar a construir. Logo, cada mês de atraso é uma despesa a mais ao comprador, que tem que além de pagar o valor da parcela do terreno também paga o valor do aluguel.
Dito isso, como fica a situação do comprador diante do atraso?
Diante desse descumprimento contratual por parte do loteador, há duas alternativas que podem ser tomadas pelo comprador: (a) exigir o cumprimento do contrato; ou (b) requerer a rescisão do contrato, mediante a devolução do valor pago ao vendedor devidamente atualizado desde cada pagamento. Em ambas as hipóteses também se mostra possível buscar a cobrança de eventuais multas contratuais, lucros cessantes pela não fruição do bem e pagamento de indenização por danos morais, a depender do caso concreto.
Se optar por exigir o cumprimento do contrato judicialmente, o juiz fixará um prazo para entrega do lote, sob pena de multa. Além da aplicação de multa, entende-se possível pleitear em face da construtora as multas eventualmente previstas em contrato, bem como o pagamento de aluguel pelo prazo em que o adquirente ficar impossibilidade de usufruir do imóvel.
Por outro lado, se o comprador preferir a rescisão do contrato – o que em determinados casos é a única alternativa – deverá ser lhe restituído, de uma só vez, o valor pago ao vendedor, acrescido de perdas e danos pela inexecução contratual.
Outro ponto importante é a questão da continuidade dos pagamentos ao vendedor. Existem casos em que o loteamento está totalmente irregular, devendo o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para regularizar a situação, conforme exposto anteriormente.
É importante ter em mente que as alternativas acima devem ser analisadas no caso concreto, avaliando-se qual o melhor caminho para o comprador e o estágio do loteamento. Existem casos que, apesar do atraso, a situação em alguns meses será resolvida, já em outros a situação é tão grave que o loteamento dificilmente será finalizado. Lembrando que por entrega do loteamento tem-se a finalização das obras de infraestrutura com a devida entrega do documento do terreno (matrículas).
Assim, diante da inexecução do contrato de loteamento por culpa do vendedor cabe ao comprador a possibilidade de requerer o cumprimento da obrigação (entrega do lote) ou requerer a rescisão do contrato mediante a devolução dos valores pagos, possibilitando, em ambos os casos, pleitear também o pagamento de perdas e danos e lucros cessantes consistente no valor de aluguéis do imóvel equiparado pela não fruição da unidade adquirida enquanto durar a inexecução do contrato. Nosso escritório possui especialidade na área imobiliária podendo lhe ajudar a analisar qual o melhor caminho a ser buscado, a fim de evitar maiores prejuízos e ter seu dinheiro devolvido.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.