• Diego Schmitz

Loteamento clandestino: o que não te falam no momento da venda de um lote!


Que investir em imóveis é um bom negócio todo mundo já sabe, mas você sabe onde está colocando seu dinheiro? Muitas pessoas, por inexperiência, no momento da aquisição de um terreno apenas se preocupam em analisar a localização do imóvel, os projetos, folders e as propagandas apresentadas pelo vendedor, e se esquecem de averiguar um ponto de suma importância: a legalidade do loteamento.


Somente um loteamento aprovado pelo Município pode ser comercializado. Existe uma série de procedimentos legais que o vendedor deve seguir antes de colocar os lotes a venda no mercado. Não basta que tenha um projeto prévio, este projeto deve estar aprovado pela Prefeitura Municipal, bem como deve passar pelo crivo do Registro de Imóveis competente, a fim de lhe conferir legalidade e possibilitar a venda dos lotes à terceiros. Não tendo o loteador nem mesmo requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a venda de lotes esse empreendimento é chamado de loteamento clandestino.


Essa conduta é extremamente grave, colocando o patrimônio dos compradores desavisados em sérios riscos. É tão grave que a venda de lotes não aprovados é considerada crime contra a Administração Pública. Vale ressaltar que esse tipo de criminalidade, na maioria das vezes, acaba por trazer prejuízos irreparáveis ao comprador, que por longos meses destina suas economias ao loteador, e inesperadamente pode ser surpreendido pelo embargo do loteamento, ou, pior, o vendedor nunca executa o projeto e não efetua a devolução dos valores.


Não por outro motivo que a Lei 13.786/18 dispõe que nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: “X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente”. O registro do loteamento é a comprovação de que este empreendimento está regular. Porém, em afronta a essa legislação, é uma prática comum a venda de lotes sem qualquer aprovação Municipal. Muitos adquirentes desses lotes não sabem e não são avisados que estão adquirindo um lote clandestino, investindo todo seu dinheiro em algo incerto.


Veja não existe nenhum problema em comprar um terreno de um loteamento ainda em fase inicial, o que é indispensável é ter a confirmação de que o loteamento está aprovado, exigindo as certidões comprobatórias competentes. Reitera-se, não basta a mera apresentação de projeto, é necessário averiguar se este projeto está registrado.


Além disso, mesmo que você esteja assessorado por um corretor de imóveis isso não dispensa os cuidados acima. Muitos corretores não analisam essas circunstâncias por adentrar em um aspecto jurídico do negócio. Logo, o interessado em adquirir um terreno deve buscar o auxílio de um advogado especializado que levantará previamente essas informações antes da assinatura do contrato.


Portanto, não adianta investir seu dinheiro em negócios duvidosos, confiando em pessoas que não seguem a lei. No mercado existe empreendedores sérios que seguem a legislação, e outros não. Cabe ao interessado se precaver contra esse tipo de situação.


Não compre gato por lebre! Valorize seu dinheiro. Se for investir em imóveis, invista em algo que tenha segurança jurídica.


Esse tipo de análise é chamada de due diligence imobiliária. Nosso escritório possui especialidade na área imobiliária podendo lhe ajudar a analisar os ricos de cada negociação. Se você, por outro lado, foi vítima e comprou um lote clandestino atuamos na defesa de seus direitos, analisando qual o melhor caminho a ser buscado, a fim de evitar maiores prejuízos e ter seu dinheiro devolvido.

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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.


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